應局而變，三正地產商業資產保值增值破局之道
2019.01.07
2018年，在商業地產租售市場隨實體商業低潮及房地產市場影響量價不振；在商業市場上電商肆虐及消費降級，不斷傳來品牌零售倒閉關店消息的背景下，重資產的商業物業如何保值增值？
三正地產盤活商業資產搞好經營強基拓市，以結果為導向，貫徹“活、專、細”精神，腳踏實地實干，加強軟硬營商環境的營造、商家服務、商業形象管理等，加大整合、大營銷的巧干，讓三正地產商業物業重資產“壓倉石”的價值突顯。
與此，三正地產商業資產以“穩”市場與租戶為基礎，以做“實”旺市營銷與經營管理為手段，以“防”租賃收益風險與租戶逃租風險為首務，以“保”物業滿租與租金履約為目標。從物業滿租率、租賃合同履行、租金的收取及市場的反饋等結果來看， 2018年三正地產商業資產較好的完成了公司年度商業物業資產管理工作目標，使商業地產項目實現保值、增值，贏得了較高的市場美譽度。
?? 電商沖擊下，商業地產路在何方？
電商作為一個消費平臺，在海量信息及扁平化的商業市場，作為主力消費群體的80、90、10后，在多元、效率、智能與宅文化的消費觀念“裂變”的大背景下，電商在商業消費市場中攻城掠地，爆發式增長。根據不完全統計分析，電商讓沒有跟上商業消費大變革而轉型的實體商業如負荊在背艱難前行，而能抓住商業消費發展變格及方向的實體商業，在借力電商后便如虎添翼，轉守為攻。現在實體商業的陣痛，可以理解是化蝶，也可以說是涅槃，表因是互聯網電商跨越發展沖擊實體商業，實質是實體商業沒有跟上商業消費市場跨越式的變革，跨界也好、借力也好、融合也好、對標消費市場也好等等措施，這是實體商業必須面對和跨越，走過去將會是陽光萬丈。
東莞市有近千萬人口，處于深圳與廣州兩個一線城市中間，城市消費人群基數大，消費意愿高能力強，根據統計數據，2016年，東莞的社會消費品零售總額相比上年增長13.1%，購買力增速跑贏廣州深圳，在珠三角9市增速排行第一，商業地產發展市場前景廣闊。?
三正商業精細化運營產生較好社會效益和經濟效益
三正地產的商業地產發展在東莞經濟高速發展及公司的前瞻性戰略布局下，商業地產項目由原先的粗放式產品銷售到現今的精細化運營增值，從持續的精細化運營到區域商業地產品牌建設。期間不斷地根據市場變化及增值要求進行物業改造及品牌調整，公司商業地產項目取得了較好的社會效益與經濟效益，圓滿的完成了集團及公司的各項績效指標。
三正地產自持運營的商業地產項目著近20萬平方米，主要聚焦兩條產品線：社區商業產品線和綜合型商業廣場產品線。
社區商業作為居民生活“最后一公里”的圈子，與消費者的距離是天然優勢。但是在電商、大型購物中心、商業廣場的多功能復合型的消費侵蝕下，原先粗放式的產權與經營分離、沒有統一管理的社區商業模式難以為繼。對此商業市場的變化，公司社區商業地產產品開發中以市場為錨，聚焦消費者，適當拔高定位，專業規劃物業，做到經營管理5“統一”從而打造具有品牌美譽度及高增值、精而美的社區商業產品。
三正地產商業資產保值增值破局之道
公司現在開發社區商業產品主要有兩種產品線，第一種社區商業產品——組團式社區商業產品：以商業服務半徑2公里的商圈范圍，綜合區域城市配套、地段、環境、外來規劃等等，結合現商圈內消費人群密度、年齡、消費水平、消費觀念等客觀條件，對公司符合條件的樓盤進行組團式商業功能規劃，根據功能劃分為餐飲娛樂街區、兒童主題街區、家庭生活休閑街區、運動休閑街區等。其中在對主力店專門進行定點式建設，如：超級市場、電影院、量販KTV、健身館等，而對物業硬件要求較高的餐飲業態則前瞻性規劃，在招商上則是采取定點定向招商，品牌及業態在功能互補效應，打造一個體驗式全業態功能細化的組團式社區商業，從而滿足社區居民一站式家庭主題吃喝玩樂購全新商業消費服務需求。
三正地產組團式商業面積在2至3萬平方米左右，如東莞塘廈三正世紀新城組團式商業，其集合了幼兒園、亨達精品超市、清湖門診、量販KTV 、藍螳螂養生會所、億尚健身、農業銀行、川府酒樓、小雨點湘菜、探鼎烤魚、永盛文體、迪圖、歐妮邇、歌莉婭、米蘭天空等等知名主力店及次主力店，項目商業極大地提升了樓盤品質及公司美譽度，該組團式社區商業經過多次業態及品牌調整后物業增值明顯。
第二種是精而美、美而專的主題式社區商業產品。對于公司開發住宅項目中規劃的商業面積在5000至15000㎡的產品（該類商業項目多處于城鄉結合部），在本項目及周邊人群不能滿足項目常規的生活類商業正常維運時，綜合項目所處區域、位置、地段、交通、配套等等客觀因素，從體驗性、專業性、精品性角度入手，將商業產品糅合商業業態細分后的寬度與縱深去進行商業規劃，定點定向的引進區域品牌，把商業街做美做精做專做深。
如公司寮步香市茶藝街項目，項目結合東莞市打造寮步香市文化，結合項目交通優越及寮步茶藝市場的空白點，成功打造香市茶藝街，項目引進了大益茶業、安溪鐵觀音、懷化黑茶、中茶普洱、福今普洱、瀾倉普洱、邊江源黑茶等等茶葉知名品牌及紅木、茶藝商家，成為東莞市首家美而精、精而專的專業茶藝街。
三正上河坊食通街，該街區臨東深河畔，是鳳崗唯一一條集合式餐飲街區，項目引進了伯頓西餐廳、V8清吧、臺灣涮涮鍋、順德人家、合家歡茶餐廳、池上包飯、六千館、東北餃子館、西北人家等等品牌，成為鳳崗餐飲首選之地。
鳳崗鎮是東莞嵌入深圳的一塊飛地，東莞東南部片區的中心，地理位置得天獨厚，區域經濟發達。而三正財富新地商業廣場地處鳳崗鎮鎮中心、于鳳深大道與永盛路交匯處，項目周邊配套五星級酒店（金凱悅酒店）、鎮政府、多個大型高端社區、中小學校、米亞產業園（蘋果合作商）等等，交通連接深圳與周邊鎮區四通八達，三正財富新地商業廣場經多年的精細化運營已打造成為東莞東南部片區標桿性商業。
三正財富新地廣場建筑面積約6.5萬平方米，項目定位為東莞市東南部標桿性商業廣場，引進主力店沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、愛琴海精品數碼、大地影院、鳳潮量販KTV、紅番天電玩游藝城、陽光網咖、兒童樂園；餐飲品牌引進了麥當勞、面點王、非烤勿擾、熊貓大師、蒙自然、日禾料理、芙蓉花香、涮涮鍋、貢茶等；服飾品牌引進了六福、周大福、ELLASSAY、ochirly、Myteno、Jessica、vero moda、Maniform、ETAM、EP、OZZO、杰克瓊斯、佐丹奴、阿迪達斯、耐克、李寧、金利來、雅戈爾、杉杉等知名品牌，經過多年運營已成為東莞東南部標桿性一站式購物、休閑、娛樂、社交、體驗式的商業廣場，項目商業經營指標個年度均有大幅增長，年度人流最高峰值達到4.5萬人。
2018年，針對商業地產消費市場的變化，面對電商沖擊與跨界融合體驗消費潮流到來，三正地產對三正財富新地商業廣場物業硬件（外立面、公共區域、配套設施等）進行升級改造、同時也已啟動對品類及品牌的調整，設定的調整關鍵詞：升級、體驗、跨界、社交。
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3月20日，廣東省房地產行業協會2018年度會員大會暨第四屆中國(廣東)縣域房地產發展論壇在廣東佛山舉行。經專家組的綜...
