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財富新地：打造鳳崗CBD價值王座

——從鳳崗城市發展的現狀及趨勢，看財富新地商業價值的高成長性及其必然性

　　沃爾瑪、麥當勞、女人世界、大地影院等眾多國際國內品牌商家的蜂擁而至，將鳳崗史無前例地推向商貿一線，鳳崗，從來沒有象今天這樣聚焦如此之多商界炙熱的目光，也從來沒有象今天這樣讓自己的城市價值如此昭彰并得到廣泛認可。
　　然而，曾幾何時，由于過分偏重制造業而使城市建設及商業發展嚴重滯后，鳳崗長期被排除在現代商業文明之外，也一直淡出于人們的視線之中。這個富甲一方的城市，雖然地區生產總值和居民儲蓄存款快速接近100億元水平，擁有1000余家外企且城市綜合經濟實力高居東莞第二，但在外界的認知度上，并沒有贏得與其相符的印象。
　　在城市建設上。鳳崗具有工業型城市的典型特征，廠房多且零散，環境差且臟亂，人口增加并未伴隨城市建設的配套跟進，中心城區幾十年如一日未曾有根本性改變，且城市建設無整體規劃，城市功能無明顯分區，工業區與生活區呈犬牙交錯，互相羈絆而致使生活質量不高、投資環境受損，城市品位難以提升。
　　在商業發展上。“馬路經濟”的營商模式一直根深蒂固地制約著鳳崗現代商業的發展。規模不足、網點分散，且因商業形態初級化、經營管理傳統化，致使鳳崗商業尚處在初始開發的半荒蕪狀態。雖然存在中心城區、雁田、官井頭—油甘埔三個商業片區的“鼎足”之勢，但同樣受規模及業態所限，并由于缺乏專業的規劃、經營和管理而終究難成氣候。而整體商業環境的不盡人意，反過來又阻滯了外地品牌商家布點鳳崗的腳步，長期以來，鳳崗全境甚至找不到一家外地品牌商家的蹤跡！
　　城市建設滯后以及因現代商業物流業缺位所導致的產業關聯度不高、經濟包容性不強，使鳳崗雖享深圳“后花園”、東莞“南大門”之名，處深莞互通要沖而不得其實，不論城市知名度還是對外經濟拓展力都與東莞先進鎮區相去甚遠，只能坐視樟木頭、常平、長安、虎門等地風生水起、各領風騷，而本地旺盛的購買力卻因市場的無法滿足而不斷外流。
　　鳳崗亟待改變！崛起中的鳳崗，召喚現代化的商業文明；崛起中的鳳崗，要有自己的“城市名片”！
商貿鳳崗，財富“新地”
　　為贏得鳳崗發展更為廣闊的空間，新一屆鳳崗鎮委鎮政府順應時勢和民愿，以城市建設為突破口，拉開了鳳崗城市改造升級的序幕。2001年，鎮委鎮政府在東莞市規劃局的指導下，根據全鎮社會、經濟、文化、環境、交通、公共設施等發展現狀，對鎮區建設規劃進行了重新修訂，出臺了跨度20年的《鳳崗鎮域總體規劃修編（2001—2020）》，后經不斷完善，最終形成了以中央行政區、中央商業區及城市居住區互相銜接而又分區合理的總體規劃布局。2005年，耗資25億元的中心城區改造工程“一河兩岸”正式啟動，同一年，建設“商貿鳳崗”的發展目標明確提出。
　　鳳崗正經歷著一場前所未有的城市化變革。而在這場變革中，中央商業區的規劃建設無疑是整個鳳崗戰略轉型的重要一環，齊頭并進的城市建設與商業發展兩大目標，在中央商業區的規劃發展上實現了直接的對接與融合。
　　鳳崗只有一個CBD，歷史選擇了財富新地
　　CBD是一個城市財富的聚集體。如果我們用國際上一些成功CBD的共有特征來衡量財富新地所在片區，便會發現，它于鳳崗作為中央商業區的潛質實在不遑多讓。
　　首先，區位獨特，位于鳳崗中心城區的核心地段。
　　過去，鳳崗由于長期以鳳深大道作為城市唯一發展軸而形成了如今中心城區縱深狹窄的線狀布局，由此而使鳳崗中心區的中心聚合效應和多維輻射功能無法彰顯，各片區發展難以均衡。為改變這一現狀，正在實施中的鳳崗鎮域總體規劃在保留東深公路這一傳統城市發展主軸外，全新規劃了與之呈十字交叉的鳳怡路（西接永盛大街）作為另一發展主軸，以實現兩線成面、由線及面的整體發展。而鳳崗商業中心區，正處在兩條城市主軸的交匯點上，仿佛鳳崗天然的坐標原點，在中央行政區與城市主要居住區之間左右逢源，對鳳崗全域產生多維輻射。其在區位及功能上的“中心”優勢，實非其它區塊所能替代。
　　第二，擁有鳳崗最為發達的內外交通體系。
　　地利之便成就了該片區交通之便。依托兩條城市主干線，一個以該片區為中心的四通八達的內外交通網絡鋪織成型。南北向，以鳳深大道為紐帶聯通莞深；東西向，通過永盛大橋銜接東深河兩岸，并分別接駁東深二線和鳳觀公路，向西，可及平湖、觀瀾、黃江、龍華等地，向東，與東莞東部鎮區及深圳龍崗、惠州連成一片。舉步可及的現代交通網絡，為人流、物流的通達順暢提供了可靠保障。
　　第三，擁有鳳崗最大的人口流量。
　　作為鳳崗傳統商業旺地，財富新地片區一直是鳳崗人口流量最為集中的區域。僅東深公路，日均車流量就高達6萬多輛。近兩年，隨著中心區改造升級步伐不斷加快，三正臥龍山花園、財富新地等多個高檔樓盤開發興建，尤其自永盛大橋建成通車之后，北岸城區被納入該片區核心商圈之中，該片區人口覆蓋將更為集中，且具有充沛購買力的高端人群所占比例更加龐大。
　　第四，服務功能配套齊全，擁有鳳崗最高的公共服務集中性。
　　財富新地片區不僅是鳳崗規劃的唯一商業中心區，而且片區之內集中了鳳崗目前主要的公共服務配套設施和機構。在以財富新地為中心的十分鐘步行半徑內，分布有10余家銀行營業網點、五星級酒店、醫院、學校、行會商會、政府辦公機構等，其商務服務配套功能集中度鳳崗最高。
第五，代表鳳崗商業發展最高水準，是鳳崗現代商業開先河者。
　　財富新地首次以“一站式”購物的全新商業概念，將購物、休閑、娛樂、旅游等功能集于一身，并首次將沃爾瑪、麥當勞、大地影院、女人世界等國內外知名主力商家及其先進的商業營運管理理念帶入鳳崗，是鳳崗現代商業文明的首倡者和奠基者，必將對其傳統商業模式和格局產生根本性變革。
　　第六，具有鳳崗最高的商鋪租金。
　　鳳崗商業中心區自開工興建以來，片區所轄商鋪租金也一路水漲船高，以目前推向市場的財富新地臨街商鋪為例，多數保持在每月每平方米180—300元之間，超過了東莞、深圳市區許多新建區域的租金水平，顯示在鳳崗整體經濟發展水平的支撐下，片區商業價值和發展前景已得到投資者認可。隨著建設項目逐步到位，預期這里的土地價格和租金水平仍會穩步提升，成為名副其實寸土寸金的商業旺區。
　　財富新地——鳳崗CBD價值王座
　　對鳳崗商業中心區高度期待的，不僅僅是零散的商鋪投資客，更有以沃爾瑪為代表的大型品牌商家的專業眼光。眾所周知，世界最大零售企業沃爾瑪在店鋪選址上的苛刻及進入一個新市場的謹慎業內無人能出其右，在其內部，有一整套項目考查的標準和機制，對各個備選項目進行著最嚴格的監控和把關。比如沃爾瑪一般選址要求，項目須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道；商圈內人口年齡結構以中青年為主，收入水平不低于當地平均水平；在1.5公里范圍內人口達到10萬以上為佳；物業層高不低于5米，期樓不低于6米；樓板承重在800KG/平方米以上，期樓要求在1000KG/平方米以上；每層有電動平板梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接；卸貨區必須滿足3輛普通卡車及1輛40尺貨柜車同時卸貨等等，項目之繁復，標準之具體、條件之苛刻，可以想見。
　　沃爾瑪的謹慎和保守還體現在，他們的店面分布主要集中在經濟發達、人口密集的中心城市，國內三線城市少有涉足。即便有，也是適用內部最嚴格的標準。那么，是什么讓地處鎮區的三正財富新地讓沃爾瑪如此怦然心動，不惜投入大量人員一年多的精力和心思以爭取入駐成功呢？沃爾瑪司職區域拓展的負責人給我們列舉了選擇財富新地的十條理由，除前文所及鳳崗經濟實力、地理交通等外圍環境因素外，財富新地項目本身特有的優勢還在于：
　　1、硬件配置
財富新地大廈典型氣派的現代建筑風格使其具有強烈的地標意義。大廈單層建筑面積12000多平方米，層高5.5米，柱距達10米以上。大廈內配備有7部平板電梯、6部扶手電梯、2部貨梯、4部升降梯及2部觀光電梯，交通動線四通八達，不存在任何死角，并且任何一層都可直下停車場，停車場配置300多個停車位。此外，大廈二層將架設有人行天橋連接東深公路兩側，可保障行人安全并對客流進行有效引導。
　　2、項目交通
　　地處兩條城市主干道東深路及鳳怡路的交匯處，金鳳路穿越項目，形成相互交織的交通路網，可便利聯通鎮內各村及周邊各地。
　　3、商業規模?
　　財富新地是鳳崗CBD的名片。項目總占地面積5.8萬平方米，總建筑面積16.7萬平方米，商業建筑面積近10萬平方米，為東莞東南部規模最大的超級購物中心，與周邊傳統商業市場、規劃中的城市時尚商業街有效襯托，共同組成鳳崗未來唯一中央商業區。
　　4、輻射商圈
　　項目雄踞鳳崗成熟商業中心金鳳路商圈，周邊聚集政府行政機構以及金凱悅酒店、三正臥龍山花園、三正財富新地花園等高尚住宅區；周邊兩公里半徑內擁有強大消費力15萬人，并可借助現代交通網絡輻射鳳崗全境及深圳北部、東莞東南部廣大地區。
　　5、定位規劃
　　項目定位科學，規劃合理，業態齊全。設計有“三主七次七街區”，“三主”即三大主力店，分別為沃爾瑪、女人世界及品牌百貨；“七次”即七大次主力店，分別為麥當勞得來速餐廳、大地影院、品牌家電、購書中心、美食城、數碼港及娛樂城；“七街區”即七大商業街：潮流時尚步行街、精品街、名店坊、數碼街、滋味街、生活街及財富食通街等。
　　6、政府支持
　　財富新地為鳳崗政府“一河兩岸”及中心城區改造升級重點工程，政府給予了多方政策支持——打造金鳳路步行街、規劃鳳怡路為城市發展軸、將東深河改造成城市景觀河等等。鳳崗政府還就項目引進沃爾瑪寫入年度工作報告中，表明政府對沃爾瑪進駐鳳崗抱有強烈期待。
　　7、三正實力
　　三正地產為東莞本土行業領先的品牌企業，也是本省經濟實力最為雄厚的民營企業之一，享有良好的社會聲譽和市場口碑，自1997年成立以來，已成功推出了橋頭正豐豪苑、塘廈三正休閑購物城、世紀新城、半山豪苑、寮步三正世紀豪門、鳳崗臥龍山花園等一大批高品質樓盤，贏得了社會的普遍贊譽。具有開發商業地產的豐富經驗，也有對項目高度負責的誠意和決心，且其背后有廣東三正集團作為強大資金后盾，值得信賴。
　　8、專業管理團隊
　　三正地產組建了專業管理團隊，對項目實施定位、規劃、招商及后期管理，憑借其豐富的實戰經驗，能給物業提供科學優質的管理服務。
沃爾瑪，不僅僅是沃爾瑪
　　在全球零售業界，沃爾瑪已經不僅僅是沃爾瑪，它以自己40多年形塑而成的“零售王國”無以超越的品牌形象，已經演化為一個標桿、一面旗幟。跟著沃爾瑪一起賺錢，已成為中小投資商屢試不爽的投資寶典。沃爾瑪對于商業地產而言，意味著常年保持的平均每天3萬的人流量，意味著周邊業態的成熟，意味著越做越旺的商業繁華盛景，意味著迅速提升的物業價值和租金收益。而沃爾瑪的進駐也無一例外成為一場“商業地震”，給進駐項目所在地的商業格局帶來強烈沖擊。那么人們不禁會問，沃爾瑪的進駐究竟能給鳳崗帶來什么？至少體現在三個方面：
　　首先，帶來世界領先的商業服務及營運理念
　　沃爾瑪之所以能風行世界，首推其“薄利多銷，天天平價”的服務承諾。這決非一句口號，而是有沃爾瑪低進價、低成本、低加價的“三低”模式作為保障的。“為顧客節省每一分錢”的經營觀念，使眾多平民消費者以對價格的極度敏感而忠誠于沃爾瑪。
　　全新“一站式”(One-Stop Shopping)的購物體驗。沃爾瑪力求富有變化和特色，以滿足顧客的各種喜好。其經營品類繁多，包括糧油、醬料、休閑食品、玩具、平價服裝、化妝品、家用電器、日用百貨、肉類果菜等，可提供約60000種優質低價的商品，滿足“一站式”購物需求。
　　顧客第一，微笑服務。關于沃爾瑪的“顧客服務”，有兩條大家耳熟能詳的規定：第一，顧客永遠是對的；第二，如果對此有疑義，請參照第一條執行。　另外為吸引顧客，沃爾瑪還制定了著名的“三米微笑”原則：顧客行進至三米范圍內時，員工需向顧客提供微笑服務，同時對顧客的微笑提出了量化的標準。
這些先進的商業營運及服務理念的引入，將對鳳崗商業文明的整體提升形成積極的引導和促進，并使鳳崗人民從購物中獲得真正的實惠，享受到世界一流的消費服務。
　　其次，給鳳崗現行商業格局帶來深遠影響
　　沃爾瑪憑借先進的營運管理理念及強大的品牌影響力，使業界罕有對手有能力掠其鋒芒，鳳崗本地零散商家更是處于實力懸殊的非等量級狀態，完全無力與其抗衡。因此，沃爾瑪進駐鳳崗商業中心區，將使中心區的功能和地位大大提升，商圈輻射范圍相應拓展。相反，中心區以外傳統商業市場的價值和作用大大降低，鳳崗現行三足鼎立的平衡格局將被打破，中心商業區一方獨大的局面不可避免，且有最終歸于一統的趨勢。
　　再次，助推鳳崗商業中心區地段不斷升值
　　沃爾瑪每到一個城市，必然帶來滾滾人流；而它每進駐一個城市，也都能讓所在區域周邊物業迅速增值，形成人流如織的商業旺景。因此，沃爾瑪是國際公認的商業物業迅速升值的強力保障，它帶來的強大的消費人流，往往使其周邊緊鄰的商鋪和住宅成為商業投資的黃金碼頭。據國際權威AC尼爾森公司統計數據表明，沃爾瑪每成功進駐一個商業區域，就能使周邊的住宅物業平均增長20%—30%，商鋪平均增長幅度在50%左右。這一“沃爾瑪財富”現象已在中國諸多城市得到反復驗證。
　　案例一：沃爾瑪1997年進駐東莞東縱大道的東湖花園之后，迅速成為周邊市民購物消費的主要場所，在較短時間內，東湖花園的房價、商鋪價位應聲暴漲，從最初每平方米2800元升至5000元，二層商鋪租金由當初每月每平米30元升至現在200元，售價更是增長了近560%。
　　案例二：深圳市上步路白沙嶺商鋪的迅速崛起也是沃爾瑪效應的典型反映。因沃爾瑪帶來人流量的巨大增長，連購物廣場周邊百花園二期的商鋪租金也較沃爾瑪進駐之前的2005年翻了兩倍，沃爾瑪的進駐使其商鋪市價去年就超過了每平方米30000元。
　　因此對于鳳崗中心商業區來說，沃爾瑪的進駐必將給財富新地及其周邊物業帶來極高的升值潛力，從而使財富新地的投資價值獲得更大增長空間。
　　此外，沃爾瑪進駐將可為當地直接提供1000名就業崗位，并為當地帶來可觀的財政收入。鳳崗人民都能從沃爾瑪的進駐中享受到實實在在的好處。